Главная
→
Блог
→
Аренда помещения под магазин

Аренда и продажа помещений под магазин

Помещение под магазин

Открытие магазина начинается с выбора помещения — и этот шаг определяет до 70% будущего успеха бизнеса. Правильная локация, грамотная планировка и юридическая чистота объекта напрямую влияют на посещаемость, рентабельность и даже репутацию торговой точки. Ошибки на этом этапе могут обернуться потерями времени, денег и клиентов.

Рынок аренды торговых площадей в Москве и Московской области сегодня демонстрирует следующие тренды:

Спрос на небольшие помещения (до 100 кв. м) в спальных районах растёт благодаря развитию локального бизнеса.
Цены на аренду в центре города остаются высокими, но предложения в новых торговых центрах и бизнес-парках становятся более гибкими.
Акцент на проходимость: арендаторы всё чаще выбирают помещения рядом с метро, транспортными развязками и жилыми комплексами.

Эта статья поможет разобраться, как выбрать помещение под магазин, избежать типичных ошибок и заключить выгодную сделку — с учётом всех юридических, финансовых и практических нюансов.

Готовы начать? Узнайте, как арендовать идеальное помещение для вашего магазина без рисков и переплат!

Какие помещения подходят для торговли: плюсы, минусы и особенности

Виды помещений под магазин

получить консультацию

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ СКАЧИВАНИЯ

Отдельно стоящие здания
Для кого: Крупные магазины, супермаркеты, специализированные торговые точки (например, мебельные или строительные).

Преимущества:
- Высокая видимость и узнаваемость.
- Возможность оформления фасада и вывески без ограничений.
- Простор для парковки и логистики.
Недостатки:
- Высокая стоимость аренды и содержания.
- Потребность в значительных инвестициях в ремонт и инфраструктуру.
Пример: Отдельно стоящий супермаркет или магазин электроники.
Торговые площади в бизнес-центрах и торговых центрах (ТЦ)
Для кого: Брендовые бутики, магазины одежды, косметики, аксессуаров.

Преимущества:
- Готовый поток клиентов (высокая проходимость).
- Развитая инфраструктура (парковка, туалеты, зоны отдыха).
- Возможность аренды небольших площадей (от 10 кв. м).
Недостатки:
- Высокая арендная плата (особенно в престижных ТЦ).
- Ограничения по оформлению витрин и рекламе.
- Конкуренция с другими арендаторами.
Пример: Магазин одежды или обувной бутик в ТЦ.
Павильоны и киоски
Для кого: Небольшие торговые точки (продукты, цветы, пресса, фастфуд).

Преимущества:
- Низкая стоимость аренды по сравнению с другими типами помещений.
- Быстрое оформление и открытие.
- Мобильность (возможность переноса или перепрофилирования).
Недостатки:
- Ограниченная площадь и ассортимент.
- Зависимость от сезонности и погодных условий (для уличных киосков).
- Меньшая проходимость по сравнению с ТЦ.
Пример: Киоск с мороженым или цветами, павильон с продуктами.
Помещения на первых этажах жилых домов
Для кого: Магазины повседневного спроса (продукты, хозяйственные товары, аптеки, салоны красоты).

Преимущества:
- Лояльная цена аренды.
- Стабильный поток клиентов из близлежащих домов.
- Возможность создания "районного" бренда с постоянной аудиторией.
Недостатки:
- Ограничения по шуму и времени работы (особенно в жилых зонах).
- Необходимость согласования перепланировки и вывески.
- Меньшая проходимость по сравнению с центральными улицами.
Пример: Продуктовый магазин, аптека или салон красоты.

Тип помещения	Целевая аудитория	Преимущества	Недостатки	Пример использования
Отдельно стоящее здание	Крупные магазины, супермаркеты, специализированные торговые точки	Высокая видимость, возможность оформления фасада, простор для парковки	Высокая стоимость аренды, большие инвестиции в ремонт и инфраструктуру	Супермаркет, магазин электроники
Торговые площади в ТЦ	Брендовые бутики, магазины одежды, косметики	Готовый поток клиентов, развитая инфраструктура, возможность аренды небольших площадей	Высокая арендная плата, ограничения по оформлению, конкуренция с другими арендаторами	Магазин одежды, обувной бутик
Павильоны и киоски	Небольшие торговые точки (продукты, фастфуд, пресса)	Низкая стоимость аренды, быстрое открытие, мобильность	Ограниченная площадь, зависимость от сезонности, меньшая проходимость	Киоск с мороженым, павильон с цветами
Помещения на 1 этажах жилых домов	Магазины повседневного спроса (продукты, аптеки, салоны красоты)	Лояльная цена аренды, стабильный поток клиентов, возможность создания "районного" бренда	Ограничения по шуму и времени работы, необходимость согласования вывески	Продуктовый магазин, аптека

Ключевые критерии выбора помещения

Локация и проходимость
Почему это важно:
Локация определяет поток клиентов и, как следствие, выручку магазина.
Центр vs. спальные районы:
- Центр города: Высокая проходимость, но и высокая арендная плата. Подходит для премиальных брендов, бутиков, магазинов с импульсными покупками (например, сувениры, кофе).
- Спальные районы: Ниже стоимость аренды, стабильный поток местных жителей. Оптимально для магазинов повседневного спроса (продукты, аптеки, хозяйственные товары).
Близость к транспорту:
- Метро/остановки: Помещение в радиусе 500 метров от метро или остановок общественного транспорта увеличивает проходимость на 30–50%.
- Парковки: Наличие парковочных мест (или близость к платным/бесплатным парковкам) критично для магазинов, ориентированных на автовладельцев (например, мебельные, строительные).
Анализ трафика:
- Пешеходный трафик: Оцените количество прохожих в разное время суток (утро, обед, вечер).
- Автомобильный трафик: Наличие выезда на главную дорогу или близость к развязкам увеличивает видимость магазина.
- Инструменты: Используйте сервисы (например, Яндекс.Карты, Google Maps) для анализа загруженности улиц.
Совет: Проведите тестовый день — постойте у помещения и посчитайте прохожих в пиковые часы.
Технические характеристики
Почему это важно:
От технического состояния зависит, сколько придётся вложить в ремонт и сколько вы будете платить за коммунальные услуги.
Площадь:
- Торговая зона: Минимальная площадь для магазина — 20–30 кв. м (для киосков и павильонов). Для супермаркетов — от 100 кв. м.
- Склад/подсобка: Убедитесь, что есть место для хранения товара (минимум 10–15% от торговой площади).
- Планировка: Открытая планировка увеличивает видимость товара, но может потребовать зонирования.
Коммуникации:
- Электричество: Проверьте мощность (для магазина требуется не менее 10–15 кВт). Уточните, есть ли резервные источники питания.
- Вода и канализация: Важно для кафе, магазинов с свежими продуктами.
- Отопление/вентиляция: В холодных регионах уточните, кто оплачивает отопление (арендатор или арендодатель).
- Интернет: Наличие оптоволокна или выделенной линии для кассовых систем.
Входная группа и доступность:
- Витрины: Широкие витрины (от 2 метров) увеличивают привлекательность магазина.
- Входы: Оптимально — отдельный вход с улицы. Проверьте ширину дверей (не менее 1 метра для удобства клиентов).
- Доступность для людей с ОВЗ: Наличие пандусов, широких проходов, туалетов для инвалидов (обязательно для новых объектов).
Совет: Попросите у арендодателя технический паспорт помещения и акты последних проверок коммуникаций.
Юридические аспекты
Почему это важно:
Проверка документов убережёт от проблем с контролирующими органами и внезапного расторжения договора.
Разрешение на торговлю:
- Помещение должно иметь целевое назначение "нежилое, для торговли" (проверьте в выписке из ЕГРН).
- Если помещение ранее использовалось под офис или склад, потребуется переоформление.
Документы арендодателя:
- Право собственности: Проверьте выписку из ЕГРН (можно запросить через Росреестр).
- Разрешение на сдачу в аренду: Если арендодатель — не собственник, потребуется доверенность.
- Отсутствие обременений: Убедитесь, что помещение не находится под арестом или в залоге.
Ограничения:
- Запреты на продажу отдельных товаров (например, алкоголя, табака) — уточните в местной администрации.
- Время работы: В жилых зонах могут действовать ограничения по шуму и графику работы (например, до 22:00).
- Реклама: Размещение вывесок и баннеров требует согласования с управой района.
Совет: Закажите юридическую проверку помещения у специалиста (стоимость — от 5 000 рублей).
Финансовые условия
Почему это важно:
Скрытые расходы могут увеличить бюджет на 20–30%.

Стоимость аренды:
Средние цены в регионе:
- Центр города: 3 000–10 000 руб./кв. м в год.
- Спальные районы: 1 500–4 000 руб./кв. м в год.
- Павильоны/киоски: 15 000–50 000 руб./месяц (в зависимости от локации).
- Уточните, включены ли в стоимость коммунальные платежи.
Дополнительные расходы:
- Коммунальные платежи: От 100 до 500 руб./кв. м в месяц (зависит от типа помещения).
- Залог: Обычно равен 1–3 месяцам аренды.
- Комиссия агентству: 50–100% от месячной арендной платы (при работе через риелторов).
Гибкие условия:
- Торг: В спальных районах можно снизить цену на 10–20%, если помещение долго стоит пустым.
- Льготный период: Некоторые арендодатели предоставляют 1–2 месяца бесплатной аренды на ремонт.
- Ремонт: Уточните, кто оплачивает косметический или капитальный ремонт (иногда арендодатель идёт на уступки).
Совет: Составьте бюджет с учётом "скрытых" расходов: ремонт, подключение касс, покупка оборудования.

Пошаговый процесс аренды

Поиск и осмотр недвижимости

Где искать:
Агентства недвижимости: Плюсы — юридическая чистота сделок, доступ к эксклюзивным предложениям. Минусы — комиссия (50–100% от месячной аренды).
Онлайн-площадки: Cian, Авито, Яндекс.Недвижимость. Используйте фильтры по площади, цене и локации.
Частные объявления: Местные группы в соцсетях, доски объявлений в бизнес-центрах.
Самостоятельный обход: Изучите район, обращайте внимание на пустующие помещения с табличками "Сдаётся".

Совет: Возьмите с собой эксперта (например, электрика) для проверки коммуникаций.
Переговоры с арендодателем

Как обсудить цену и условия:
Аргументы для торга:
Длительный срок аренды (3+ года).
Готовность взять на себя ремонт.
Пустое помещение (если давно не сдаётся).
Типичные уступки:
Скидка 5–15% при оплате за год вперёд.
1–2 месяца бесплатной аренды на ремонт.
Возмещение части расходов на отделку.
Важные пункты договора:
Срок аренды: Оптимально — 3–5 лет с возможностью пролонгации.
Индексация: Уточните, как часто и на какой процент будет повышаться плата (обычно — раз в год по инфляции).
Расторжение: Условия досрочного расторжения (например, при невыплате аренды или форс-мажоре).
Ремонт: Кто оплачивает текущий и капитальный ремонт.
Субаренда: Можно ли сдавать часть площади (например, для киоска внутри магазина).
Шаблон фразы для переговоров: "Мы готовы арендовать помещение на 5 лет с оплатой за полгода вперёд, если вы предоставите два месяца бесплатной аренды на ремонт и зафиксируете цену на первые два года."
Заключение договора

Что должно быть в договоре аренды:
Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН).
Описание помещения (адрес, площадь, кадастровый номер).
Срок аренды и условия пролонгации.
Стоимость и порядок оплаты (ежемесячно, поквартально).
Ответственность сторон (штрафы за просрочку платежей, порчу имущества).
Условия расторжения (срок уведомления, возврат залога).
Документы для проверки:
Паспорт арендодателя (или учредительные документы, если это компания).
Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
Технический паспорт помещения.
Разрешение на торговлю (если требуется).
Совет: Перед подписанием покажите договор юристу (стоимость проверки — от 3 000 рублей).
Заселение и начало работы

Подготовка помещения к открытию:
Ремонт: Составьте смету (от 1 500 руб./кв. м для косметического ремонта).
Оборудование: Прилавки, витрины, кассовые аппараты, холодильники (если нужно).
Подключение коммуникаций: Интернет, телефон, сигнализация.
Оформление: Вывеска, рекламные баннеры (согласуйте с арендодателем).
Регистрация магазина:
Выбор формы собственности (ИП или ООО).
Регистрация в налоговой (через сайт ФНС или МФЦ).
Получение разрешительных документов:Для продуктов — заключение Роспотребнадзора.
Для алкоголя — лицензия (от 60 000 рублей в год).
Установка кассового аппарата (обязательно с 2017 года).
Регистрация в ПФР и ФСС (если есть наёмные работники).
Чек-лист перед открытием:
Проверьте работу всех коммуникаций.
Убедитесь, что товар размещён согласно планограмме.
Проведите тестовый день (пригласите друзей или сотрудников в роли покупателей).
Совет: Запустите рекламу в соцсетях за 1–2 недели до открытия, чтобы собрать первую аудиторию.

Типичные ошибки и как их избежать

Игнорирование юридической проверки
Ошибка: Подписание договора без проверки документов арендодателя или назначения помещения. Последствия:
- Риск выселения, если помещение окажется под арестом или в залоге.
- Штрафы за торговлю в неразрешённом месте (до 200 000 рублей).
Как избежать:
- Запросите выписку из ЕГРН (проверьте через Росреестр).
- Убедитесь, что помещение имеет целевое назначение "для торговли".
- Проверьте отсутствие долгов по коммунальным платежам (запросите квитанции за последние 6 месяцев).
Пример: Магазин одежды арендовал помещение без проверки и через 3 месяца был выселен из-за судебного спора между собственниками.
Неучтённые расходы
Ошибка:
Рассчитывать бюджет только на арендную плату, игнорируя дополнительные затраты. Последствия:
- Нехватка средств на ремонт, оборудование или коммунальные платежи.
- Задержки с открытием магазина.
Как избежать:
Составьте полный бюджет, включив:
- Коммунальные платежи (от 100 руб./кв. м в месяц).
- Залог (1–3 месяца аренды).
- Ремонт (от 1 500 руб./кв. м).
- Оборудование (прилавки, витрины, кассы — от 100 000 рублей).
- Комиссия агентству (50–100% от месячной аренды).
Совет: Заложите резерв 20% на непредвиденные расходы.
Неправильная оценка проходимости
Ошибка: Выбор помещения только по низкой цене, без анализа трафика. Последствия:
- Низкая посещаемость и убытки.
- Закрытие магазина через 3–6 месяцев.
Как избежать:
- Посчитайте прохожих в разное время суток (утро, обед, вечер).
- Оцените близость к транспорту (метро, остановки, парковки).
- Проверьте конкурентов (если рядом 3 аналогичных магазина, проходимость распределится между ними).
Инструменты для анализа:
- Яндекс.Карты (просмотр улиц в режиме "Пробки").
- Google Analytics (для онлайн-продвижения).
- Опросы местных жителей (например, в соцсетях).
Пример: Магазин продуктов в спальном районе открылся напротив крупного супермаркета и закрылся через 4 месяца из-за низкой посещаемости.
Отсутствие письменного договора
Ошибка: Договариваться "на словах" или подписывать договор без деталей. Последствия:
- Произвольное повышение арендной платы.
- Выселение без предупреждения.
Как избежать:
- Требуйте официальный договор с прописанными:
- Сроком аренды.
- Условиями индексации.
- Ответственностью сторон.
Фиксируйте устные договорённости (например, о бесплатном ремонте) в дополнительном соглашении.
Игнорирование состояния коммуникаций
Ошибка: Не проверять работу электричества, воды, отопления перед арендой. Последствия:
- Дополнительные расходы на ремонт (например, замена проводки — от 50 000 рублей).
- Простой магазина из-за аварий.
Как избежать:
- Проверьте коммуникации при осмотре:
- Включите свет, воду, отопление.
- Уточните мощность электросети (для магазина нужно не менее 10–15 кВт).
- Зафиксируйте дефекты в акте приёма-передачи.
Неучтённая конкуренция
Ошибка: Открытие магазина рядом с прямыми конкурентами без анализа рынка.

Последствия:
- Низкие продажи из-за распылённой аудитории.
- Ценовые войны.
Как избежать:
- Изучите конкурентов в радиусе 500 метров:
- Какие товары они продают?
- Какой у них ценовой сегмент?
- Какие акции проводят?
Выберите нишу (например, если рядом 3 продуктовых магазина, откройте магазин здорового питания).
Пренебрежение маркетингом до открытия
Ошибка:
Открытие магазина без предварительной рекламы.

Последствия:
- Низкая посещаемость в первые месяцы.
- Длительный выход на окупаемость.
Как избежать:
- Запустите рекламу за 2–4 недели до открытия:
- Соцсети (Instagram, ВКонтакте).
- Листовки в близлежащих домах.
- Локальные группы в мессенджерах.
Проведите акцию на открытие (например, скидки 20% в первый день).

Преимущества работы с агентством

Экономия времени и сил
Проблема:
Самостоятельный поиск помещения может занять от 2 до 6 месяцев — это осмотры, переговоры, проверка документов и согласование условий. Решение агентства:
- Подбор под ключ: Агент анализирует ваши требования (бюджет, локация, площадь) и предлагает 3–5 проверенных вариантов за 1–2 недели.
- Организация осмотров: Координирует встречи с арендодателями, сопровождает на просмотрах.
- Сопровождение сделки: Берёт на себя бумажную работу — от переговоров до подписания договора.
Пример: Клиент искал помещение под аптеку в спальном районе Москвы. Агент подобрал 4 варианта за 10 дней, из которых 2 полностью соответствовали требованиям по проходимости и бюджету.
Доступ к эксклюзивным предложениям
Проблема:
Многие владельцы помещений не размещают объявления публично, а работают только с проверенными агентствами.

Решение агентства:
- База эксклюзивных объектов: Агентства имеют доступ к предложениям, которых нет на открытых площадках (Cian, Авито).
- Предложения "без комиссии": Некоторые арендодатели готовы сдать помещение без комиссии агентству, если клиент пришёл через них.
- Off-market сделки: Возможность арендовать помещения, которые ещё не вышли на рынок (например, после реконструкции).
- Статистика: До 40% коммерческих помещений сдаются без публичных объявлений — только через агентства.
Юридическая поддержка и безопасность сделки
Проблема: Риск нарваться на мошенников, недостоверные документы или "серые" схемы аренды.

Решение агентства:
- Проверка документов: Агент запрашивает и анализирует:
- Выписку из ЕГРН (подтверждение права собственности).
- Технический паспорт помещения.
- Разрешение на торговлю (если требуется).
Юридическое сопровождение: Помогает составить договор аренды, прописав все критичные пункты (индексация, расторжение, ремонт).
Страхование рисков: Некоторые агентства предлагают страховку от форс-мажорных ситуаций (например, внезапное расторжение договора арендодателем).

Пример: Клиент чуть не арендовал помещение, которое находилось под арестом. Агент обнаружил это при проверке выписки из ЕГРН и помог избежать потерь.
Оптимизация финансовых условий
Проблема: Самостоятельные переговоры часто заканчиваются переплатой за аренду или скрытыми расходами.

Решение агентства:
- Профессиональный торг: Агенты знают рыночные цены и могут добиться скидки 10–20% или льготных условий (например, 1–2 месяца бесплатной аренды на ремонт).
- Прозрачный бюджет: Помогают учесть все расходы (коммуналка, залог, комиссии) и избежать неожиданных трат.
- Гибкие схемы оплаты: Подбирают варианты с отсрочкой платежа или поэтапной оплатой.
Кейс: Агент помог клиенту снизить арендную плату с 50 000 до 40 000 рублей/месяц, аргументировав долгим сроком аренды (5 лет) и готовностью взять ремонт на себя.
Поддержка после сделки
Проблема:
После подписания договора арендаторам часто требуется помощь с регистрацией бизнеса, ремонтом или подключением коммуникаций.

Решение агентства:
- Рекомендации проверенных подрядчиков (ремонтные бригады, поставщики оборудования).
- Помощь с регистрацией магазина (ИП/ООО, лицензии, кассовые аппараты).
- Консультации по маркетингу (как привлечь первых клиентов, оформить витрину).
Пример: Агентство помогло клиенту не только арендовать помещение, но и подключило к партнёрским программам с поставщиками товара, что сократило затраты на закупку на 15%.
Вывод раздела: "Работа с агентством недвижимости — это не просто экономия времени, но и гарантия юридической чистоты сделки, оптимальных финансовых условий и доступа к лучшим предложениям. Вложение в профессиональную поддержку окупается уже на этапе переговоров и осмотров, а долгосрочная выгода — это стабильный бизнес без рисков и неожиданностей."

Заключение: почему выбор правильного помещения — это инвестиция в успех вашего бизнеса?

Заключение

СКАЧАТЬ ЧЕК-ЛИСТЫ И ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОТКРЫТИЯ КЛИНИКИ

Краткое резюме ключевых моментов

Аренда помещения под магазин — это не просто поиск четырех стен, а основа для успешного бизнеса. От локации и технического состояния до юридической чистоты и финансовых условий — каждый шаг важен. Правильно выбранное помещение обеспечит стабильный поток клиентов, минимизирует риски и поможет быстрее выйти на окупаемость.

Что вы узнали из этой статьи:
✅ Как выбрать помещение — от анализа проходимости до проверки коммуникаций.
✅ На что обратить внимание в договоре — чтобы избежать скрытых расходов и юридических проблем.
✅ Почему стоит работать с агентством — экономия времени, доступ к эксклюзивным предложениям и профессиональная поддержка.

Ваш следующий шаг: Если вы готовы открыть магазин или переехать в новое помещение, не тратьте время на самостоятельный поиск.

Агентство "Хороший брокер" поможет:

Подберём 3–5 проверенных вариантов под ваш бюджет и задачи.
Проверим все документы и условия аренды.
Поможем сэкономить на аренде и ремонте.

Сдайте или продайте вашу коммерческую недвижимость быстро и выгодно с помощью компании "Хороший брокер"!
Мы обеспечим профессиональную оценку, продвинем ваш объект среди заинтересованных покупателей и арендаторов, а также возьмем на себя заботу о всех этапах сделки.

Доверьте вашу недвижимость нашим экспертам
и получите максимальную прибыль!

Размещение объектов недвижимости

Размести объект

НА КАРТЕ

Полезные статьи о коммерческой недвижимости

Выделены одним цветом помещения с одинаковым предназначением

Карта объектов готового арендного бизнеса

УТОЧНИТЬ ОБЪЕКТ

Налог	ИП (УСН 6%)	ИП (УСН 15%)	ООО (ОСНО)
Налог на доходы	6% от оборота	15% от прибыли	20% от прибыли
НДС	Не платится	Не платится	20% (если оборот > 2 млн/квартал)
Налог на имущество	Не платится	Не платится	2,2% от кадастровой стоимости помещения
Страховые взносы	~40 000 руб./год	~40 000 руб./год	~30% от зарплаты сотрудников